Ministro Fux pede vista em caso que pode redefinir como contratos de alienação fiduciária são formalizados fora do SFI.
Quem trabalha com crédito imobiliário ou compra e venda de imóveis precisa prestar atenção no que está acontecendo no STF agora.
A 2ª Turma está julgando o MS 40.223, que trata de uma pergunta aparentemente simples, mas com impacto enorme: contratos de alienação fiduciária de imóveis podem ser feitos por instrumento particular — com força de escritura pública — mesmo fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)?
O julgamento foi suspenso após pedido de vista do ministro Luiz Fux. Mas os dois votos já proferidos — de Gilmar Mendes (relator) e Dias Toffoli — apontam para uma direção clara.
O que aconteceu até aqui
Em 2024, o CNJ editou os Provimentos 172 e 175, que restringiam a formalização de alienação fiduciária por instrumento particular apenas a entidades do SFI — bancos, cooperativas de crédito, companhias hipotecárias e afins.
Na prática, quem não pertencia ao sistema financeiro precisaria de escritura pública para formalizar uma alienação fiduciária. Isso significava mais burocracia, mais custo e mais tempo.
A decisão do CNJ foi suspensa pelo corregedor nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell Marques, que entendeu que os provimentos extrapolavam a competência regulamentar do Conselho. O partido Podemos levou a questão ao STF via mandado de segurança.
O que diz a lei — e por que isso importa
O art. 38 da Lei 9.514/97 é direto:
> “Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.”
Repare: a lei não restringe essa possibilidade a agentes do SFI. O texto é amplo.
O ministro Gilmar Mendes foi enfático nesse ponto. Para ele, o CNJ extrapolou sua competência ao restringir, por ato normativo, algo que uma lei federal autoriza de forma ampla. O legislador, aliás, já rejeitou tentativas de limitar o instrumento particular apenas ao sistema financeiro — optando pela desburocratização e pelo estímulo ao crédito.
Impacto prático: quem ganha e quem perde
Se o entendimento de Gilmar Mendes prevalecer — e os dois votos até agora sugerem que sim —, o cenário fica assim:
Quem ganha:
- Empresas e pessoas físicas que fazem operações de crédito com garantia imobiliária fora do sistema bancário tradicional
- Fintechs e securitizadoras que operam com alienação fiduciária
- O mercado de crédito como um todo, com redução de custos de transação (sem necessidade de escritura pública)
Quem perde:
- Cartórios de notas, que deixam de ser etapa obrigatória nessas operações
- Quem defende maior formalismo como camada de proteção ao consumidor (argumento do Podemos no caso)
A questão da segurança jurídica
O argumento do Podemos não é irrelevante: exigir escritura pública seria uma camada extra de segurança e controle sobre operações imobiliárias relevantes, reduzindo risco de fraudes.
Mas o contraponto é igualmente forte. A alienação fiduciária já exige registro no cartório de imóveis — que é onde a garantia real efetivamente se constitui. Ou seja, mesmo por instrumento particular, a operação passa pelo crivo do registrador.
Além disso, o próprio STJ já consolidou que contratos por instrumento particular com cláusula de alienação fiduciária são válidos e eficazes, independentemente da natureza do credor.
O que esperar
Com o pedido de vista de Fux, não há data para retomada do julgamento. Mas o placar parcial de 2×0 pela manutenção da suspensão dos provimentos do CNJ é um indicativo forte.
Se confirmado, o precedente consolida que:
1. Alienação fiduciária por instrumento particular tem força de escritura pública, independentemente de quem seja o credor
2. O CNJ não pode restringir por provimento o que a lei federal autoriza
3. O mercado de crédito imobiliário ganha mais flexibilidade operacional
O que fazer agora
Se você opera com alienação fiduciária — seja como credor, devedor, incorporador ou investidor — vale acompanhar o desfecho do MS 40.223 no STF.
Enquanto isso, o cenário atual já permite a formalização por instrumento particular fora do SFI, já que os provimentos restritivos do CNJ estão suspensos.
Para quem está estruturando operações imobiliárias ou revisando contratos de garantia, é o momento de avaliar se a via do instrumento particular faz sentido para o seu caso — considerando custo, agilidade e segurança.
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Processo: MS 40.223 — STF, 2ª Turma
Fonte: Migalhas
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